Errores que hacen pagar más impuestos de lo necesario

Casi todos estos errores tienen algo en común: se cometen antes de firmar y ya no tienen arreglo después. La fiscalidad de la compra se decide en las semanas previas a la escritura, no en la notaría. Estos son los ocho fallos que más dinero cuestan, ordenados por lo caros y lo frecuentes que son.

1. No comprobar el valor de referencia antes de las arras

Si el valor de referencia del Catastro supera el precio, el ITP se calcula sobre él, no sobre lo que usted paga. Comprobarlo antes de comprometerse permite renegociar el precio o, al menos, no llevarse la sorpresa el día de la autoliquidación.

Y hay un agravante que multiplica el daño: si el valor de referencia empuja la base por encima de un umbral de bonificación, no sólo paga sobre una cifra mayor, sino que además pierde el tipo reducido entero. Se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral. Cinco minutos que pueden ahorrar miles de euros.

2. No solicitar la bonificación en el modelo 600

Este es el más caro por lo tonto que resulta. Los tipos reducidos no se aplican de oficio: Hacienda no le va a avisar de que tenía derecho a pagar la mitad. Quien no consigna el tipo reducido en la autoliquidación paga el general, y recuperar la diferencia después obliga a un procedimiento de rectificación con la carga de la prueba de su lado. Antes de presentar el 600, compruebe en la calculadora de ITP qué tipo le corresponde y con qué documento se acredita.

3. Cumplir la edad límite entre las arras y la firma

Las bonificaciones de juventud se comprueban en la fecha de devengo, que es el día del otorgamiento de la escritura, no el de las arras. Si el límite de su comunidad son 35 años y usted los cumple entre la señal y la firma, pierde el tipo reducido por un día. Cuando la edad va justa, merece la pena coordinar la fecha de escritura con la notaría: adelantarla una semana puede valer varios miles de euros.

4. Confundir vivienda habitual con primera vivienda

Son dos requisitos distintos y muchas comunidades exigen el segundo, más estricto. Habitual significa que va a vivir en ella; primera significa que no ha sido antes propietario de ninguna otra, aunque la vendiera hace años. Quien tuvo un piso y lo vendió puede cumplir «habitual» y fallar «primera». Lea el requisito exacto en la ficha de la comunidad antes de contar con el ahorro.

5. Presentar fuera de plazo

Pasados los 30 días hábiles desde la firma llegan recargos crecientes e intereses; si es Hacienda quien lo detecta antes de que usted regularice, sanción. Además, el Registro no inscribe la escritura sin el impuesto presentado, así que el retraso también le deja sin la protección de la inscripción. Los detalles, en la guía de plazos tras firmar.

6. Tratar la obra nueva como usada, o al revés

La usada paga ITP; la nueva, IVA más AJD. No es un matiz: son esquemas distintos que dan cifras muy diferentes, y aplicar el equivocado desvía la previsión en miles de euros. El error típico es presupuestar una obra nueva contando sólo el IVA y olvidar el AJD, que añade entre el 0,5 % y el 1,5 %. Vea las diferencias fiscales entre nueva y usada.

7. Olvidar que en pérdidas no hay plusvalía municipal

Este es para el vendedor, y desde 2021 vale mucho dinero. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional y la reforma del método de cálculo, vender por menos de lo que costó no tributa por plusvalía municipal: si no hubo incremento de valor del terreno, no hay hecho imponible. Pero hay que acreditar la pérdida comparando las escrituras de compra y de venta, y muchos ayuntamientos siguen girando la liquidación por defecto. Quien no la impugna, paga por una ganancia que no existió.

Además, cuando sí hay ganancia, el método objetivo y el real dan importes distintos y el contribuyente puede elegir el menor. La calculadora de plusvalía enfrenta los dos.

8. No conservar los justificantes

La Administración dispone de cuatro años para comprobar tanto el valor declarado como el cumplimiento de los requisitos de una bonificación. Guarde durante ese tiempo la escritura, el justificante del pago, y el documento que acreditó el tipo reducido: título de familia numerosa, certificado de discapacidad, calificación de VPO o empadronamiento. Si le reclaman y no puede probar que cumplía, tendrá que devolver el ahorro con intereses.

Un fallo que no es de impuestos pero cuesta igual

No es fiscal en sentido estricto, pero se paga del mismo bolsillo y el mismo día: firmar sin pedir el certificado de deuda de la comunidad de propietarios ni el acta de la última junta. El comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, y una derrama aprobada y no ejecutada —fachada, ascensor, ITE— le llega a usted aunque la decidiera el vendedor. Pedir esos dos documentos antes de la firma es gratis y evita el sobrecoste más desagradable de todos, porque aparece cuando ya es propietario.

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