Diferencias fiscales entre vivienda nueva y usada
La diferencia no está en la notaría ni en el registro, que son iguales, sino en el impuesto de la transmisión. Una paga ITP; la otra, IVA más AJD. Cuál sale más cara depende de la comunidad.
El esquema de cada una
Notaría, registro y gestoría son idénticos en las dos. Toda la diferencia está en el impuesto que grava la transmisión, y ahí cambia todo: el nombre, quién fija el tipo, y a quién se le paga.
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto de la transmisión | ITP (4 %–13 %) | IVA 10 % + AJD |
| Quién fija el tipo | La comunidad | IVA estatal; AJD autonómico |
| A quién se paga | Hacienda autonómica (modelo 600) | IVA al promotor; AJD a la comunidad |
| Base del impuesto | Mayor entre precio y valor de referencia | Precio escriturado |
| Notaría y registro | Iguales en ambas | |
| Bonificaciones por perfil | Amplias | Limitadas (VPO al 4 % de IVA) |
Qué es «primera entrega» y por qué decide el impuesto
La frontera entre nueva y usada no es la antigüedad del edificio, sino un concepto fiscal: la primera entrega. Es nueva a efectos de IVA la vivienda que transmite el promotor por primera vez tras construirla o rehabilitarla. La segunda vez que esa misma vivienda se vende ya es una segunda entrega, y pasa a tributar por ITP aunque el edificio sea de este año.
De ahí un caso que confunde a mucha gente: un piso de obra nueva que el promotor alquiló durante más de dos años antes de venderlo pierde la condición de primera entrega. Cuando por fin se vende, tributa por ITP, no por IVA. Comprar «a estrenar» no garantiza pagar IVA; hay que mirar quién vende y si es la primera transmisión.
Cuál sale más cara
La regla de fondo: la obra nueva tiene un suelo fijo del 10 % de IVA más el AJD; la usada parte del tipo de ITP de la comunidad, que puede ser mucho más bajo o algo más alto.
- En comunidades con ITP bajo (Madrid 6 %, País Vasco 4 %), la usada gana con holgura.
- En comunidades con ITP alto (Cataluña, C. Valenciana, Baleares), la diferencia se estrecha y para perfiles sin tipo reducido casi se iguala.
Ejemplo sobre 250.000 €:
- Madrid: usada al 6 % = 15.000 €; nueva 10 % + 0,75 % = 26.875 €. Casi 12.000 € a favor de la usada.
- Cataluña: usada al 10 % = 25.000 €; nueva 10 % + 1,5 % = 28.750 €. La usada sigue ganando, pero por poco.
En ningún caso de la Península la obra nueva sale más barata que la usada a igualdad de perfil, porque el 10 % de IVA ya iguala al ITP más alto y encima se le suma el AJD. La nueva compensa por otras razones —estado, garantías, eficiencia—, no por fiscalidad.
El factor que desnivela la balanza: las bonificaciones
Aquí la usada es imbatible. Tiene un abanico amplio de tipos reducidos por edad, familia numerosa, discapacidad o territorio, que pueden dejar el ITP en el 3 % o el 4 %. Un joven comprando su primera vivienda habitual en una comunidad con tipo reducido paga menos de la mitad que por una obra nueva equivalente.
La obra nueva, en cambio, apenas tiene margen fiscal: el IVA es estatal y no admite bonificaciones autonómicas por perfil. La única rebaja relevante es la VPO de régimen especial o de promoción pública, con IVA del 4 % en lugar del 10 %. Para el comprador con derecho a tipo reducido, la usada casi siempre es la opción fiscalmente más eficiente.
El IVA no se puede deducir (salvo excepción)
Conviene aclararlo porque genera falsas expectativas: el particular que compra su vivienda no recupera el IVA. No es un impuesto deducible como el de una actividad económica; es un coste final, igual que el ITP. Sólo quien compra afecto a una actividad empresarial y con las condiciones del régimen de IVA puede deducirlo, lo que no es el caso de una compra para vivir.
Canarias, Ceuta y Melilla: otra ecuación
Estos territorios no aplican IVA en la obra nueva. Canarias tributa por IGIC y Ceuta y Melilla por IPSI, con tipos inferiores al 10 % peninsular. Eso cambia por completo la comparación entre nueva y usada, y hay que hacerla con los tipos locales, no con el esquema general. Vea la ficha de cada territorio, donde además figura qué datos están confirmados y cuáles pendientes de verificación.
Cómo decidir con números, no con intuición
La comparación fiscal depende de tres variables: su comunidad, su perfil y el tipo de vivienda. Cámbielas y el resultado cambia. Por eso la única forma fiable de compararlas es con su caso concreto: la calculadora de ITP para la usada, la de IVA y AJD para la nueva, y la de gastos totales para verlas junto a notaría, registro y gestoría en una sola cifra de ahorro necesario.
Preguntas frecuentes
¿Sale más barata la vivienda usada o la nueva?
Depende de la comunidad. Donde el ITP es bajo (Madrid, País Vasco), la usada gana con claridad. Donde es alto, la diferencia se estrecha. Las bonificaciones por perfil suelen inclinar la balanza hacia la usada.
¿La vivienda nueva paga ITP?
No. Paga IVA (10 %, o 4 % en VPO de régimen especial) más AJD autonómico. El ITP es sólo para la vivienda usada.
¿Y en Canarias?
La obra nueva canaria paga IGIC en lugar de IVA, con tipo inferior. Ceuta y Melilla aplican IPSI. Eso abarata la nueva frente a la Península.
Información orientativa. No constituye asesoramiento fiscal ni legal. Para una operación concreta consulte con un asesor o con la administración tributaria competente.