Qué es el AJD y cuándo se paga

Qué grava exactamente

El AJD no grava la compra. Grava el documento. Es una distinción que parece académica y que explica casi todas las dudas que genera este impuesto: no se paga por adquirir una vivienda, sino por formalizar la operación en una escritura pública que va a inscribirse en un registro.

Lo regula el Real Decreto Legislativo 1/1993, y tiene dos modalidades que conviven:

• Cuota fija. Unos céntimos por cada folio o pliego de papel timbrado notarial. Es simbólica y se paga siempre; nadie la nota porque va incluida en la factura de la notaría.
• Cuota gradual o variable. Un porcentaje sobre el valor del acto documentado, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad. Esta es la que cuesta dinero y la que interesa entender.

Para que se devengue la cuota gradual tienen que darse tres condiciones a la vez: que sea una escritura, acta o testimonio notarial; que tenga por objeto cantidad o cosa valuable; y que sea inscribible en un registro público (Propiedad, Mercantil, Bienes Muebles). Si falta una, no hay cuota gradual.

Cuándo se paga al comprar una vivienda

En una compra corriente el AJD gradual puede aparecer en dos documentos distintos, y la diferencia entre ellos es la que más malentendidos provoca.

• La escritura de compraventa de obra nueva. Tributa por AJD además del IVA, y lo paga el comprador. Es la partida que hace que una vivienda nueva salga entre el 10,5 % y el 11,5 % en impuestos según el territorio.
• La escritura de préstamo hipotecario. También devenga AJD, pero desde noviembre de 2018 el sujeto pasivo es el banco. Al comprador no le cuesta nada.

Por qué cambió en 2018 y qué le afecta hoy

Merece la pena conocer este episodio porque todavía circula información basada en el régimen anterior. Hasta 2018 el AJD del préstamo hipotecario lo pagaba el cliente. En octubre de aquel año el Tribunal Supremo dictó varias sentencias que atribuían el impuesto al prestamista; días después, el Pleno de la Sala rectificó y volvió al criterio anterior. Ante el desconcierto, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 17/2018, que modificó el artículo 29 de la ley del impuesto y fijó por norma que el sujeto pasivo en los préstamos con garantía hipotecaria es el prestamista.

El cambio rige para las escrituras otorgadas desde el 10 de noviembre de 2018. No tiene efectos retroactivos: quien firmó antes pagó ese AJD legítimamente y no hay vía general para reclamarlo. Poco después, la Ley 5/2019 completó el reparto atribuyendo también al banco la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca.

Cuándo NO se paga

La compraventa de vivienda usada no paga AJD gradual. El motivo es técnico pero fácil: la cuota gradual sólo procede cuando el acto no está sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del propio ITP ni al Impuesto de Sucesiones. Como la segunda mano ya tributa por ITP, ambas son incompatibles sobre el mismo acto.

De ahí la regla práctica que resume toda la fiscalidad de la compra:

• Vivienda usada → ITP. Sin AJD.
• Obra nueva → IVA + AJD.

Hay además supuestos expresamente exentos por la propia ley, entre ellos la cancelación de hipoteca y, en las condiciones de la Ley 2/1994, la subrogación y la novación modificativa de un préstamo hipotecario cuando el cambio afecta al tipo de interés o al plazo. Las viviendas de protección oficial disfrutan también de exenciones específicas.

Otros actos de la compra que sí devengan AJD

El AJD no aparece sólo en la compraventa. En operaciones algo menos habituales conviene tenerlo en el presupuesto:

• Declaración de obra nueva, si construye o legaliza una edificación. La base es el coste de la obra.
• División horizontal, al dividir un edificio en fincas independientes.
• Agrupación, segregación o división de fincas.
• Extinción de condominio y disolución de comunidad, cuando no hay exceso de adjudicación que tribute por ITP.

Cómo se calcula

En la compraventa de obra nueva, el tipo autonómico se aplica sobre el valor declarado del inmueble. Sobre una vivienda nueva de 250.000 €, un AJD del 1,5 % son 3.750 €, y del 0,75 % son 1.875 €: la mitad, por la misma casa, sólo por el territorio.

En la escritura de préstamo hay un detalle que sorprende y que ya no le cuesta dinero, pero explica por qué antes de 2018 la factura era alta: la base imponible no es el capital prestado, sino la responsabilidad hipotecaria total, que suma capital, intereses ordinarios, intereses de demora y costas. Puede superar con holgura el importe del préstamo.

La calculadora de IVA y AJD separa los dos impuestos para que vea cada uno por su lado con el tipo vigente en su comunidad, y la calculadora de gastos totales los integra con notaría, registro y gestoría.

Los tres errores que más caros salen

• Presupuestar una obra nueva olvidando el AJD. Es la partida que más se cuela: se cuenta el 10 % de IVA y se da por cerrada la fiscalidad. Faltan entre 1.000 y 4.000 €.
• Usar el tipo de otra comunidad. El AJD va del 0,5 % de Navarra al 1,5 % de buena parte del país. Manda dónde está el inmueble, no dónde vive usted.
• Aceptar sin preguntar un AJD del préstamo en la provisión de fondos. Desde noviembre de 2018 ese impuesto es del banco. Compruebe el concepto antes de transferir.

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