El valor de referencia del Catastro
Desde el 1 de enero de 2022 el impuesto de una vivienda usada no se calcula necesariamente sobre lo que usted paga, sino sobre el valor de referencia del Catastro cuando este es superior. Es la causa más frecuente de que el ITP salga más caro de lo previsto.
Qué es
El valor de referencia es un valor que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble a partir de los precios de las compraventas ante notario, por zonas y por tipos de inmueble. No es el valor catastral de toda la vida —el que aparece en el recibo del IBI— sino un valor distinto, actualizado anualmente y pensado específicamente para servir de base a los impuestos de transmisiones.
No confundirlo con los otros tres valores del inmueble
Una misma vivienda tiene cuatro cifras distintas circulando a la vez, y mezclarlas es el origen de la mitad de los errores de cálculo:
| Valor | Para qué sirve |
|---|---|
| Valor catastralEl del recibo del IBI | Base del IBI y de la plusvalía municipal. Suele estar muy por debajo del mercado. |
| Valor de referenciaEl de esta guía | Base mínima del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. |
| Valor de tasaciónLo encarga el banco | Determina cuánto le presta la entidad. No tiene efectos fiscales. |
| Precio escrituradoLo que usted paga | Lo que consta en la escritura. Base del impuesto sólo si supera el valor de referencia. |
Que la tasación salga baja no reduce su ITP, y que el valor catastral sea bajo tampoco. Son cuatro números con cuatro funciones.
Por qué importa
La Ley 11/2021 estableció que, en el ITP y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la base imponible es el valor de referencia cuando este es superior al precio o valor declarado. Dicho de otro modo: es una base imponible mínima. Si compra por 150.000 € una vivienda cuyo valor de referencia es 170.000 €, el ITP se calcula sobre 170.000 €.
Consecuencia práctica. Al 8 % de ITP, esa diferencia de 20.000 € supone 1.600 € más de impuesto sobre un precio que usted no ha pagado. Y puede hacerle perder un tipo reducido si empuja el valor por encima de un umbral de bonificación.
Cómo consultarlo antes de firmar
- Entre en la Sede Electrónica del Catastro.
- Busque el inmueble por su referencia catastral, que figura en el recibo del IBI o en la nota simple registral.
- Consulte el valor de referencia del ejercicio en curso.
Hágalo antes de firmar las arras. Es el dato que introduce en el campo correspondiente de la calculadora de ITP para saber la cuota real.
Qué hacer si es superior al precio
El orden importa, y equivocarse en él es lo que convierte un sobrecoste en una sanción.
- Autoliquide sobre el valor de referencia. Aunque le parezca injusto y aunque piense recurrir. Declarar por debajo abre una comprobación de valores con recargo o sanción.
- Después, impugne. Solicite la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, aportando prueba de que el valor de mercado real es inferior.
La ley invirtió deliberadamente la carga de la prueba: antes era la Administración la que tenía que justificar por qué su valoración superaba el precio declarado; ahora es usted quien debe demostrar que el valor de referencia no se corresponde con la realidad del inmueble. Es un cambio de fondo y explica por qué recurrir cuesta trabajo.
Cuándo merece la pena recurrir, y con qué pruebas
La pregunta útil no es si tiene razón, sino si la diferencia justifica el esfuerzo. Recurrir implica una tasación independiente (entre 300 y 500 €) y meses de tramitación. Con una diferencia de 5.000 € de base —unos 400 € de impuesto— probablemente no salga la cuenta. Con 40.000 € de diferencia, sí.
Las pruebas que de verdad pesan son las que acreditan que el inmueble concreto está peor que la media de su zona, porque el valor de referencia se calcula por zonas y no ve el interior de la casa:
- Tasación de una sociedad homologada por el Banco de España. Es la prueba principal.
- Informe fotográfico y presupuestos de reforma, si la vivienda está en mal estado o necesita rehabilitación.
- Defectos estructurales o urbanísticos: humedades, aluminosis, ausencia de ascensor en un cuarto piso, servidumbres, ocupación.
- La propia escritura con el precio y las condiciones de la operación, si hubo una venta forzada o entre partes sin vinculación.
Existe también la tasación periciales contradictoria como vía específica cuando la Administración ya le ha girado una liquidación. Si le llega una propuesta de liquidación complementaria, no la deje pasar: los plazos para alegar son cortos y perderlos cierra la puerta.
El efecto que más dinero cuesta: perder un tipo reducido
Esto es más grave que pagar sobre una base algo mayor, y casi nadie lo tiene en cuenta. Los tipos reducidos de ITP se condicionan a umbrales de valor: 150.000 €, 180.000 €, 200.000 €, 250.000 € según la comunidad. Y el umbral se comprueba normalmente sobre la base imponible, es decir, sobre el valor de referencia si es el mayor.
Imagine una comunidad con tipo general del 8 % y un tipo del 4 % para menores de 36 años en vivienda habitual de hasta 150.000 €. Compra por 148.000 €, pero el valor de referencia es 153.000 €:
- Lo esperado: 4 % de 148.000 € = 5.920 €.
- Lo real: superado el umbral, se aplica el 8 % sobre 153.000 € = 12.240 €.
Más del doble, por 5.000 € de diferencia en una cifra que no ha pagado. Si su precio está cerca de un umbral de bonificación, consultar el valor de referencia antes de negociar deja de ser un trámite y pasa a ser la decisión económica más rentable de la operación.
Los casos en que no hay valor de referencia
No todos los inmuebles lo tienen asignado. Ocurre con fincas de características singulares, inmuebles con la descripción catastral desactualizada o suelos sin desarrollo. En esos casos la base imponible vuelve a ser la regla anterior: el mayor entre el precio declarado y el valor de mercado, y es la Administración la que debe motivar cualquier comprobación. Si en la Sede del Catastro no aparece un valor de referencia para su inmueble, guarde ese justificante.
Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral es el del recibo del IBI. El valor de referencia es otro valor, calculado por el Catastro a partir de las compraventas notariales, y es el que sirve de base mínima al ITP desde 2022.
¿Puedo pagar ITP por más de lo que costó la casa?
Sí, si el valor de referencia supera el precio pactado. Esa es precisamente su función como base imponible mínima.
¿Se puede recurrir el valor de referencia?
Sí. Se autoliquida sobre él y después se solicita la rectificación y devolución, aportando prueba de un valor de mercado inferior, como una tasación.
Información orientativa. No constituye asesoramiento fiscal ni legal. Para una operación concreta consulte con un asesor o con la administración tributaria competente.