Quién paga qué en una compraventa
En una compraventa de vivienda intervienen impuestos, aranceles y honorarios que la ley o la costumbre atribuyen a una parte o a la otra. Esta es la lista completa, separada entre lo que fija la norma y lo que puede pactarse.
Lo que paga el comprador
| Partida | Base |
|---|---|
| ITP (vivienda usada) o IVA + AJD (obra nueva)La partida mayor con diferencia | 4 %–13 % |
| Notaría de la escritura de compraventaArancel según valor escriturado | 600–1.600 € |
| Registro de la PropiedadInscripción del cambio de titularidad | 350–1.000 € |
| GestoríaOpcional sin hipoteca; habitual con ella | 300–600 € |
| Tasación y seguro de dañosSólo si hay hipoteca | 400–1.000 € |
Todo esto lo calcula la calculadora de gastos totales con los tipos reales de cada comunidad.
Lo que paga el vendedor
- Plusvalía municipal. El impuesto sobre el incremento de valor del terreno. Calcúlela aquí.
- IRPF de la ganancia patrimonial. Tributa la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición en la declaración de la renta.
- Certificado energético y, cuando aplica, la cédula de habitabilidad.
- Cancelación registral de la hipoteca anterior, si la vivienda estaba gravada.
- Gastos de comunidad pendientes hasta la fecha de la venta.
Lo que paga el banco (y mucha gente sigue pagando sin saberlo)
Si hay hipoteca, la Ley 5/2019 reparte los gastos del préstamo por norma imperativa, no por costumbre. Desde el 16 de junio de 2019 la entidad asume:
- El AJD de la escritura de préstamo hipotecario.
- La notaría de esa escritura de préstamo.
- La inscripción registral de la garantía hipotecaria.
- La gestoría de la tramitación del préstamo.
Al cliente le quedan sólo la tasación, el seguro de daños —obligatorio, pero de compañía libremente elegida—, las copias de la escritura que él pida y la comisión de apertura si existe.
Ojo a la distinción que más se confunde. El banco paga la notaría del préstamo. La notaría de la compraventa la sigue pagando usted. Son dos escrituras distintas firmadas el mismo día. Cuando reciba la provisión de fondos, compruebe que no le están cargando la parte hipotecaria: repase el desglose con la calculadora de gastos de hipoteca, que separa cada partida por pagador.
Lo que se puede pactar, y lo que no
Aquí hay una frontera que conviene tener clara, porque determina qué es negociable en el contrato de arras y qué no lo es.
No es pactable quién es el sujeto pasivo de un impuesto: lo fija la ley. El ITP es del comprador y la plusvalía municipal es del vendedor, y ningún acuerdo privado cambia eso frente a Hacienda o el ayuntamiento. Se puede pactar que una parte compense económicamente a la otra por ese importe, pero el obligado tributario sigue siendo el mismo, y si no paga, la Administración le reclamará a él.
Sí es pactable el reparto de los gastos de formalización. El artículo 1455 del Código Civil establece un reparto supletorio —la escritura matriz al vendedor, la primera copia al comprador— pero admite expresamente pacto en contrario. En la práctica española el comprador asume casi todo, y así se refleja en la mayoría de los contratos.
La comisión de la agencia inmobiliaria la paga quien encarga el servicio, que normalmente es el vendedor. Si una agencia le pide honorarios como comprador, pida ver por escrito qué servicio le presta a usted y quién más le paga por la misma operación.
Los tres puntos que conviene cerrar por escrito antes de la firma
Estas tres cosas no son impuestos, se discuten en la notaría con las partes sentadas y de pie, y se resuelven en un minuto si están escritas en las arras:
- El IBI del año en curso. Lo debe quien fuera titular a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo admite que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional desde la fecha de la venta. Es decir: la ley dice quién lo paga a Hacienda, no quién lo soporta al final. Déjelo escrito.
- Las derramas aprobadas y no ejecutadas. El comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. Pida el certificado de estar al corriente y el acta de la última junta: una derrama de fachada aprobada antes de la venta pero girada después puede acabar en su bolsillo.
- Quién elige notario. Legalmente corresponde al comprador cuando paga los gastos de la escritura. Se cede con facilidad y no suele importar, pero es su derecho.
Resumen en una línea por parte
El comprador paga el impuesto de la adquisición y todo lo necesario para que la vivienda quede a su nombre. El vendedor paga los impuestos sobre la ganancia que obtiene y todo lo necesario para entregar la vivienda libre de cargas. El banco, si hay hipoteca, paga los gastos de su propia garantía. Cuando una factura no encaja en ninguna de las tres frases, conviene preguntar por qué.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de notaría los paga el comprador o el vendedor?
La ley reparte la escritura matriz al vendedor y la primera copia al comprador, pero admite pacto en contrario. En la práctica el comprador asume la notaría de la compraventa casi siempre.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor en las compraventas. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble.
¿La comisión de la inmobiliaria la paga el comprador?
La paga quien contrata a la agencia, que suele ser el vendedor. Si el comprador contrata a un personal shopper inmobiliario, la paga él.
Información orientativa. No constituye asesoramiento fiscal ni legal. Para una operación concreta consulte con un asesor o con la administración tributaria competente.