Cuánto dinero necesita ahorrado de verdad
La respuesta corta: bastante más que la entrada. Entre la aportación que no cubre la hipoteca y los gastos e impuestos de la compra, la cifra habitual se sitúa entre el 27 % y el 33 % del precio. La respuesta larga depende de su comunidad y su perfil.
Las dos cuentas que se suman
- La entrada. Los bancos financian como máximo el 80 % del menor entre precio y tasación. El 20 % restante lo pone usted. Sobre 200.000 €, son 40.000 €.
- Los gastos e impuestos. Entre el 7 % y el 13 % del precio, según el territorio, el tipo de vivienda y las bonificaciones a las que tenga derecho. Sobre 200.000 €, entre 14.000 € y 26.000 €.
Total habitual sobre una vivienda de 200.000 €: entre 54.000 € y 66.000 € disponibles antes de firmar.
Ejemplo por comunidad
La misma vivienda de 200.000 €, comprador de 40 años, vivienda habitual, hipoteca del 80 %:
| Comunidad | Impuesto | Ahorro necesario aprox. |
|---|---|---|
| Madrid (6 %) | ≈ 12.000 € | ≈ 54.000 € |
| Andalucía (7 %) | ≈ 14.000 € | ≈ 56.000 € |
| Cataluña (10 %) | ≈ 20.000 € | ≈ 62.000 € |
Cifras redondeadas para ilustrar la diferencia territorial. Calcule su caso exacto en la calculadora de gastos de compra.
Por qué el banco financia el 80 % y no el precio
Esta frase esconde el error de cálculo más frecuente de todos. La entidad no presta el 80 % de lo que usted paga: presta el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Y esos dos números no siempre coinciden.
Si compra por 200.000 € y la tasación sale en 200.000 €, le prestan 160.000 € y aporta 40.000 €. Pero si la tasación sale en 185.000 €, le prestan el 80 % de 185.000 €, es decir 148.000 €, y su aportación sube a 52.000 €. Doce mil euros más, sin que haya cambiado nada del precio pactado.
Esto ocurre de verdad y suele descubrirse tarde, cuando la tasación ya está encargada y hay señal entregada. En mercados tensionados, donde los precios de venta suben más rápido que las referencias con las que trabajan las tasadoras, es más habitual de lo que parece. Deje margen en su previsión de ahorro o pacte en el contrato de arras qué ocurre si la tasación no alcanza.
Lo que casi nadie mete en la cuenta
Los impuestos y la entrada están en todas las calculadoras. Estas partidas no, y son las que convierten una operación ajustada en un problema:
- El valor de referencia del Catastro. Si supera el precio escriturado, el ITP se calcula sobre él. Es un sobrecoste que no aparece en ninguna previsión hecha sobre el precio pactado.
- Las derramas aprobadas pendientes. El comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. Pida el certificado de estar al corriente y el acta de la última junta: una derrama de fachada o de ascensor aprobada y no ejecutada le llega a usted.
- El IBI del año en curso. Lo debe quien era titular a 1 de enero, pero el Supremo admite el prorrateo, y en la práctica se negocia. Aclárelo antes de la firma, no en la notaría.
- La reforma mínima. Casi ninguna vivienda usada se entrega lista. Pintura, algún enchufe, la caldera revisada: entre 3.000 y 10.000 € en un piso corriente.
- Mudanza, alta de suministros y primer mobiliario. Fácilmente 2.000 o 3.000 € que se pagan en las mismas semanas que todo lo demás.
- Los meses de solape. Si vive de alquiler, contará con pagar renta y primera cuota a la vez durante uno o dos meses.
El colchón que el banco no le pide pero necesita
Hay una tentación evidente: si tiene 60.000 € y la operación cuesta 58.000 €, firmar. Es mala idea. Llegar a la escritura con la cuenta en cero significa afrontar el primer año de propiedad sin margen, y es justo cuando aparecen la avería de la caldera, la derrama y el electrodoméstico que no cabía.
Lo razonable es conservar, al margen de todo lo anterior, entre seis y doce meses de gastos fijos. No es un requisito bancario: es lo que evita que un imprevisto de 2.000 € se convierta en deuda al 20 %.
Qué hacer si no llega
Sin adornos, porque las opciones reales son pocas:
- Comprar más barato. La palanca más eficaz. Bajar el objetivo de 200.000 € a 170.000 € reduce el ahorro necesario en unos 9.000 €, porque bajan a la vez la entrada y los impuestos.
- Comprobar si le corresponde un tipo reducido. Menos de 35 o 36 años, familia numerosa o monoparental, discapacidad, municipio en despoblación. En algunas comunidades el ITP pasa del 8 % al 4 %, o incluso menos. Son miles de euros y mucha gente no lo comprueba.
- Cambiar de comunidad, si su trabajo lo permite. La misma vivienda puede costar 8.000 € más en impuestos según el territorio.
- Los avales públicos y las líneas para jóvenes permiten en algunos casos superar el 80 % de financiación. Cubren parte de la entrada, nunca los impuestos.
- Esperar y ahorrar. Impopular, pero comprar con la cuenta en cero es la vía más rápida a un problema financiero.
Regla práctica. Con el 30 % del precio ahorrado tiene la operación cubierta en casi cualquier comunidad, incluido algo de margen. Entre el 25 % y el 30 % hay que hacer los números con cuidado y confirmar la tasación. Por debajo del 25 %, sólo encaja si su comunidad tiene ITP bajo y le corresponde algún tipo reducido. Compruébelo con cifras concretas en la calculadora de gastos de compra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que tener ahorrado para una casa de 200.000 €?
Entre 54.000 € y 66.000 € aproximadamente: el 20 % de entrada más entre el 7 % y el 13 % de gastos e impuestos, según la comunidad.
¿Se puede comprar sin ahorros?
Las hipotecas al 100 % son excepcionales y no cubren los gastos e impuestos, que siempre salen del bolsillo del comprador. En la práctica hace falta ahorro previo.
¿Los gastos se pueden incluir en la hipoteca?
En general no: la hipoteca financia un porcentaje del valor del inmueble, no los impuestos. Hay que aportarlos aparte.
Información orientativa. No constituye asesoramiento fiscal ni legal. Para una operación concreta consulte con un asesor o con la administración tributaria competente.